Hộ kinh doanh homestay Đà Lạt kê khai thuế thế nào sau khi bỏ thuế khoán? Hồ sơ, mẫu biểu và lịch hạn 2026 - 2027

Từ ngày 1/1/2026, thuế khoán chính thức chấm dứt. Vì vậy, câu hỏi hộ kinh doanh homestay Đà Lạt kê khai thuế thế nào sau khi bỏ thuế khoán không còn nằm ở chỗ "nộp bao nhiêu tiền", mà ở chỗ nộp hồ sơ nào, nộp ở đâu và trước ngày nào. Bài viết này đi theo hướng thủ tục: bộ mẫu biểu, kỳ khai, lịch hạn từ nay đến hết quý I/2027 và những tình huống chuyển tiếp dễ sai của năm 2026.

Nếu bạn cần công thức và ví dụ tính ra số tiền phải nộp, 49BDS đã có bài riêng về cách tính thuế cho thuê homestay Đà Lạt sau khi bỏ thuế khoán. Bài này tập trung vào phần hồ sơ và thời hạn.

Bỏ thuế khoán đổi cách khai thuế ra sao?

Cơ chế cũ rất gọn với chủ homestay: cơ quan thuế ấn định một mức doanh thu khoán đầu năm, bạn nộp theo mức đó, hết năm không phải quyết toán. Cơ chế mới đảo ngược nguyên tắc đó — bạn tự theo dõi doanh thu thực tế, tự khai và tự chịu trách nhiệm về số liệu.

Bốn văn bản quyết định cách làm hiện nay:

• Nghị quyết 198/2025/QH15 của Quốc hội: chấm dứt thu thuế theo phương pháp khoán với hộ kinh doanh và bãi bỏ lệ phí môn bài, cùng từ 1/1/2026.
• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực từ 1/7/2026 nhưng áp dụng cho kỳ tính thuế năm 2026.
• Nghị định 68/2026/NĐ-CP (hiệu lực 5/3/2026) và Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ban hành 29/4/2026): nghị định sau nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ kỳ tính thuế 2026.
• Thông tư 18/2026/TT-BTC (ban hành 5/3/2026): bộ mẫu biểu và thủ tục khai thuế của hộ, cá nhân kinh doanh.

Một chi tiết nhiều chủ homestay ở Đà Lạt chưa để ý: lệ phí môn bài đã bỏ, nên khoản 300.000 – 1.000.000 đồng/năm quen thuộc trước đây không còn trong danh mục phải nộp.

Hộ kinh doanh homestay Đà Lạt kê khai thuế thế nào sau khi bỏ thuế khoán: ba nhóm hồ sơ

Homestay, nhà nghỉ, khách sạn mini thuộc nhóm dịch vụ lưu trú (mã ngành 55), xếp vào nhóm ngành dịch vụ khi xác định tỷ lệ thuế. Nhưng hồ sơ phải nộp lại không phụ thuộc vào ngành, mà phụ thuộc vào doanh thu cả năm:

Doanh thu năm	Có nộp GTGT, TNCN?	Mẫu biểu chính	Kỳ khai	Hạn nộp
Đến 1 tỷ đồng	Không	01/TKN-CNKD (thông báo doanh thu)	1 lần/năm	31/1 năm sau
Trên 1 – 3 tỷ đồng	Có	01/CNKD; thêm 02/CNKD-TNCN-QTT nếu chọn tính theo thu nhập	Theo quý	Ngày cuối tháng đầu quý sau
Trên 3 – 50 tỷ đồng	Có	01/CNKD và 02/CNKD-TNCN-QTT	Theo quý	Ngày cuối tháng đầu quý sau
Trên 50 tỷ đồng	Có	01/CNKD và 02/CNKD-TNCN-QTT	Theo tháng	Ngày 20 tháng sau

Phần lớn homestay 4–10 phòng tại Đà Lạt nằm ở nhóm đầu tiên. Đây là điểm hay bị hiểu sai: dưới ngưỡng 1 tỷ đồng thì không phải khai thuế theo quý, nhưng vẫn phải gửi mẫu 01/TKN-CNKD mỗi năm một lần để thông báo doanh thu thực tế. Không gửi thông báo này là vi phạm về hồ sơ khai thuế, dù số thuế bằng 0.

Hai mẫu phụ nên biết: 01/BK-STK để thông báo số tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử dùng cho kinh doanh, và 01/BK-HTK để kê khai hàng tồn kho, máy móc thiết bị tại thời điểm chuyển đổi. Hộ mới hoạt động gửi 01/BK-STK kèm tờ khai hoặc thông báo doanh thu đầu tiên.

Lịch kê khai từ nay đến hết quý I/2027

Cuối năm là giai đoạn dồn hạn, lại trùng mùa cao điểm Noel – Tết của Đà Lạt. Bốn mốc cần ghim:

• Quý III/2026: hạn nộp tờ khai 01/CNKD là 31/10/2026. Ngày này rơi vào thứ Bảy, theo nguyên tắc chung về thời hạn thì chuyển sang ngày làm việc kế tiếp — nếu bạn chưa nộp, xử lý ngay trong những ngày đầu tháng 11 và đối chiếu lại với cơ quan thuế quản lý.
• Quý IV/2026: hạn 31/1/2027, trùng Chủ nhật.
• Thông báo doanh thu năm 2026 (mẫu 01/TKN-CNKD): chậm nhất 31/1/2027. Hộ mới thành lập trong năm nộp hai lần, mốc giữa năm là 31/7.
• Quyết toán TNCN (mẫu 02/CNKD-TNCN-QTT): chậm nhất 31/3/2027, dành cho hộ tính thuế theo thu nhập. Đây là mốc riêng, không trùng hạn khai quý IV.

Hạn nộp tiền thuế trùng với hạn nộp tờ khai, nên đừng để sát ngày mới gom số liệu. Kinh nghiệm thực tế: đặt nhắc việc trước 7 ngày và chốt sổ doanh thu vào ngày 25 mỗi tháng.

Nộp hồ sơ ở đâu, theo những bước nào?

Hộ kinh doanh ở Phường Xuân Hương - Đà Lạt, Phường Cam Ly - Đà Lạt hay Xã Lang Biang (Lạc Dương cũ) đều nộp cùng một đường, hoàn toàn trực tuyến, không cần lên trụ sở thuế:

1. Truy cập Cổng dịch vụ công của cơ quan thuế tại địa chỉ dichvucong.gdt.gov.vn, hoặc dùng ứng dụng eTax Mobile trên điện thoại.
2. Đăng nhập, chọn nhóm Cá nhân, rồi chọn Hộ kinh doanh.
3. Vào mục Khai thuế, chọn chức năng kê khai dành cho hộ, cá nhân kinh doanh, rồi chọn Kê khai trực tuyến.
4. Chọn loại kỳ tính thuế (Quý hoặc Năm) và kỳ cụ thể, sau đó chọn đúng địa điểm kinh doanh đang khai.
5. Nhập doanh thu theo từng ngành nghề, thêm phụ lục nếu có nhiều địa điểm.
6. Kiểm tra lại, nhập mã xác thực và mã OTP để gửi.

Lưu ý với mô hình phổ biến ở Đà Lạt: homestay kèm quán cà phê hoặc bữa sáng là hai ngành nghề khác nhau — lưu trú và ăn uống có tỷ lệ thuế khác nhau, phải tách doanh thu khi nhập. Mức giảm trừ theo ngưỡng cũng chỉ được dùng một lần, phân bổ cho một ngành hoặc một địa điểm cho đến khi dùng hết, không nhân lên theo số địa điểm.

Ba việc riêng của homestay Đà Lạt dễ bị bỏ sót

Doanh thu từ nền tảng đặt phòng

Tiền khách trả qua Booking, Agoda, Airbnb vẫn là doanh thu của bạn, kể cả khi nền tảng đã trừ hoa hồng trước khi chuyển về. Doanh thu tính thuế là tổng tiền khách trả, không phải số tiền về tài khoản. Hãy xuất báo cáo giao dịch theo tháng từ từng nền tảng và lưu lại — đây là chứng từ gốc khi cơ quan thuế đối chiếu.

Tài khoản nhận tiền

Trộn tiền homestay với chi tiêu cá nhân là rủi ro lớn nhất của cơ chế tự khai. Khi dòng tiền không tách được, cơ quan thuế có căn cứ ấn định doanh thu. Mở một tài khoản riêng cho hoạt động kinh doanh và thông báo bằng mẫu 01/BK-STK là việc nên làm trước, không phải khi bị hỏi.

Mùa cao điểm có thể đẩy bạn vượt ngưỡng giữa năm

Một homestay 8 phòng ở Phường Lâm Viên - Đà Lạt có thể chạy 50–60% công suất suốt năm nhưng gần kín trong tháng 12 và dịp Tết. Nếu doanh thu cộng dồn vượt 1 tỷ đồng, bạn phải khai và nộp thuế từ quý phát sinh vượt ngưỡng, đồng thời đăng ký hóa đơn điện tử — loại có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn khởi tạo từ máy tính tiền kết nối dữ liệu. Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã bỏ cơ chế cấp hóa đơn điện tử theo từng lần phát sinh, nên không còn cách xin hóa đơn lẻ khi khách yêu cầu.

Đã khai quý I/2026 theo ngưỡng cũ thì xử lý thế nào?

Nghị định 141/2026/NĐ-CP ban hành ngày 29/4/2026, tức sau hạn khai quý I/2026 (30/4/2026). Nhiều hộ đã khai và nộp theo ngưỡng 500 triệu đồng rồi mới biết ngưỡng được nâng lên 1 tỷ đồng.

Nếu bạn ở tình huống này, đừng tự hủy tờ khai đã nộp. Hướng xử lý tùy theo việc bạn đã nộp tiền hay chưa, và phụ thuộc vào kết quả doanh thu cả năm 2026: nếu cả năm không vượt 1 tỷ đồng thì phần đã nộp được xử lý theo diện nộp thừa; nếu vượt ngưỡng thì được bù trừ vào nghĩa vụ các quý sau. Đây là nội dung nên hỏi trực tiếp cơ quan thuế quản lý trước khi làm thủ tục, vì cách xử lý từng trường hợp có thể khác nhau.

Chậm khai, khai thiếu: hậu quả và rủi ro

Tiền chậm nộp thuế tính 0,03%/ngày trên số tiền chậm, theo Luật Quản lý thuế. Chậm nộp hồ sơ khai thuế còn bị xử phạt vi phạm hành chính, mức tăng dần theo số ngày chậm — bạn nên tra khung phạt hiện hành hoặc hỏi cơ quan thuế, vì quy định xử phạt đã được sửa trong năm 2026.

Ngoài chuyện thuế, nếu bạn đang cân nhắc mua nhà để làm homestay thì phần pháp lý tài sản còn quan trọng hơn phần thuế. Cần kiểm tra điều kiện kinh doanh lưu trú, quy hoạch, mục đích sử dụng đất, giấy phép xây dựng và khả năng thanh khoản khi muốn bán lại. Công suất phòng ở Đà Lạt dao động mạnh theo mùa, nên không có mô hình nào chắc chắn sinh lời. Danh mục giấy tờ cần có đã được tổng hợp trong bài điều kiện kinh doanh homestay Đà Lạt cần giấy phép gì.

Tóm lại

Hộ kinh doanh homestay Đà Lạt kê khai thuế thế nào sau khi bỏ thuế khoán có thể gói lại trong ba việc: xác định mình thuộc nhóm doanh thu nào, nộp đúng mẫu biểu của nhóm đó (01/TKN-CNKD nếu dưới 1 tỷ đồng, 01/CNKD nếu trên), và giữ đúng lịch hạn — 31/1/2027 cho tờ khai quý IV và thông báo doanh thu năm, 31/3/2027 cho quyết toán. Phần còn lại là thói quen: sổ doanh thu cập nhật hằng tháng, tài khoản kinh doanh tách riêng, báo cáo nền tảng đặt phòng lưu đầy đủ.

Nếu bạn đang tính mở hoặc mở rộng homestay, hãy xem tin nhà đất và homestay đang bán tại Đà Lạt – Lạc Dương trên 49BDS, và dùng công cụ tính lợi suất cho thuê và thời gian hoàn vốn để đặt nghĩa vụ thuế mới vào bài toán dòng tiền trước khi xuống tiền.